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解决房地产问题需严格打击投机性需求

  国务院常务会议强调积极财政政策要更加积极、稳健货币政策要松紧适度后,资金借道流向房地产的担忧之声再起。

  对此,7月31日召开的中央政治局会议给予明确回应:下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。其中,“下决心”三个字体现了决策层对任务艰巨的清醒认识,更体现出迎难而上的态度。而相较以往“遏制房价过快上涨”的表态,“坚决遏制房价上涨”的措辞更为严格。未来调控只紧不松的预期得到强化。

  当然,相比态度,更重要的是可落地的政策。本次中央政治局会议也明确了政策措施。

  一是坚持因城施策,促进供求平衡。

  因城施策的大背景是本轮房地产的分化格局。在本轮较长的调控周期中,伴随着一线监管从严、热点二线城市推出一系列人才竞争和便捷落户政策以及三四线城市棚改政策和监管政策相对较松,导致楼市出现明显分化——一线城市房价相对平稳,二线城市出现了一二手房价倒挂,三四线城市在一段时间内领涨。

  应当说,出现这种情况尽管有“补涨”因素或部分地区政策窗口期带来的红利效应,但已有不少分析人士提出警告:这种趋势与人口流动的方向相悖,且部分地区缺乏高效的产业支撑,房价持续上涨背后的主要推手是地方政府高涨的土地出让热情、部分违规流入楼市的投机资金。新华社也发文提示,要谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

  在这种情况下,本次中央政治局会议尽管重申了去杠杆、去产能和补短板,但并未再提及“去库存”,而是强调了“促进供求平衡”。必须提醒的是,这种平衡显然不是短期投机或市场热点推高需求后,就加紧卖地建楼卖房,而是避免短视行为,提供适应需求结构的供应。例如,一线城市和部分热点二线城市刚需强劲,但是价格已经处于相对高位,应思考如何通过加强建设共有产权房、租售并举的机制解决刚需,疏导需求;三四线城市则不可一概而论,必须根据当地经济支撑的力度和未来的发展前景,保持合理的住房供应;同时,要坚决堵住社会投机资金,避免“短期过热”而盲目增加供应,走上“过剩”老路。

  二是合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

  整治市场秩序之举已经开展。中央政治局会议召开的当天,广东深圳发布了规范楼市的新政《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,针对当前市场上存在的假离婚购房、以法人单位的名义投机炒房等市场乱象进行精准打击。

  今年6月份,住房城乡建设部会同中宣部、公安部等部委,联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、南京等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告4个方面。随着“堵漏洞”政策不断出台,试图“钻政策空子”之举将难以遁形。

  而这种坚决整治本身就是一种强信号,是一种预期引导。在6月份70个大中城市房价环比涨幅出现扩大迹象、稳增长政策带来的惯性预期下楼市升温苗头初现时,本次中央政治局会议的坚决表态,不仅是此前调控思路的延续,更是对市场猜测的回应,是对观望者的预期引导。

  三是加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  平稳健康发展长效机制建设一直在推进。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》,即被视为改革的先手棋,不仅借此保证交易的透明性和安全性,同时扭转我国不动产登记长期存在的“九龙治水”“政策多门”行政管理痼疾,摸清我国楼市的真正“家底”,为日后设计政策方向、制定办法与有效执行打下基础。

  房地产税正是被寄予厚望的调控机制之一。国家统计局新闻发言人7月16日在国新办新闻发布会上表示,中央下一步将加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,加快推进房地产税相关政策举措。可以看到,尽管相关政策还未落地,但结合国情制定适合当前形势,同时具有长效调控能力的房地产税政策的探讨和分析一直没有停歇,且仍是长效调控机制建设的重要一环。

  与购房市场同步构建的还有租房市场的调控机制。除了规范中介经营、建设长租房外,一系列相关支持性政策也在稳步探索中。住房租赁专项债券、REITs(房地产信托投资基金)等金融产品也在配套成型,成为租售并举、建设多层次住房体系的重要助力。

  总之,无论是短期的严格打击投机性需求、整治市场秩序之举,还是中长期的供需平衡探索与调控制度建设,中央的“下决心”要转化为跨区域的差异化调控、跨部门的协同努力、跨周期的长远规划。在差异化、多元化的选择面前,一个共同的警示是,如果仍寄希望于监管政策的放松或重现过去10多年来的楼市“神话”,恐将面对不可承受之重。


  • 关键字:地产
  • 来源:金融时报 责任编辑:金融时报
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